こんにちは。管理人のハヤトです。
本日、不動産申告による還付金を受け取りましたので、そのお話をしたいと思います。
わたしは都内に中古のワンルームマンションを3戸所有しております。
毎年必ず確定申告を行いますが、昨年は物件を2戸購入したこともあって、
購入時の諸経費が膨らみ不動産所得が赤字となりました。
不動産所得が赤字の際は、給与所得と損益通算を行うことができます。
それにより、今年は約22万円の税還付を受けることができました。
つまり、昨年会社から毎月源泉徴収されていた所得税の一部が戻ってきたのです。
なんだかとても嬉しい気持ちになります。
『損益通算』とは、その年の利益と損失を相殺することです。
不動産で損失が出た場合には、その他の所得から損失分を差し引いて、
その分だけ税金を減らすことができます。
不動産所得が赤字（損失）と言っても、賃貸経営が破綻しているわけではありません。
所得とは収入から経費を差し引いたものを指します。
収入は毎月の賃料収入や更新料収入です。
経費は建物管理費や修繕積立金、賃貸管理代行費や登記費用、減価償却費などです。
購入した年は、登記費用やローン事務手数料など購入時のみ発生する経費が大きいため、
翌年の確定申告の際には、時に数十万円もの税還付を受けられることがあるのです。
つまり、あくまで投資物件を購入した翌年の確定申告に限った話であり、
毎年このような税還付が受けられるわけではないのです。
しかしながら、毎年税還付が受けられるかのような誤解を与える営業マンが多い！
非常に多いのです。特に高所得者にはこうした節税（減税）トークが抜群に響くようで、
お医者さんや一部上場企業の社員などへの営業では常套句となっています。
既に他社様で投資物件を購入している方から
追加で投資物件を購入したいと相談を受ける機会がありますが、
不動産所得が赤字になる理屈を誤解している方があまりにも多いと感じます。
『節税になると聞いて投資物件を購入した』という動機が多く散見されます。
投資物件はあくまで投資（収益の確保）を目的とした不動産です。
収益があれば納税となるのは自然な流れです。
少しキツイ表現かもしれませんが、
利益を確保しつつ節税も期待するなど、そんなうまい話はこの世に無いのです。
あくまで、購入した翌年に限った副次的なメリットであり、主とした目的ではないのです。
『本来目的は何なのか、それに対して適切な手段とは何なのか』
不動産という大きなお買い物だからこそ、冷静に考えるべきと思います。
所得税については、このように確定申告を行う事によって、
確定申告後、数週間から1か月程度で指定した口座へ振り込まれます。
住民税については、実は還付と言う概念がありません。
その年の6月からの住民税が変動することになります。
勘の良い人なら、もうお気づきでしょう。
不動産所得が赤字の場合、漏れなくお勤め先へ通告されるのです。
ただ、不動産が原因で住民税が軽くなっているとまでは会社も把握できません。
医療費控除やふるさと納税など、住民税が変動する要因は他にもあるのです。
いちいち役所は住民税の変動理由まで会社に知らせたりはしないのです。
会社の人事総務担当者は、『何だかわからないけど、この人は住民税が変動している』
とは思うでしょうが、『あっ、この人は不動産投資してるんだ！』とはならないのです。
ちなみに不動産所得が赤字になるのは購入した翌年の申告だけとお伝えしました。
では、2年目以降の確定申告では黒字になって税金が発生してしまうのかと言うと、
決してそんなことはないのです。
不動産投資を初めて最初の確定申告の際に
『青色申告承認申請書』という書類を税務署に提出してください。
提出することによって翌年より青色申告が可能となり、
10万円の基礎控除を受けることができます。
つまり、不動産所得が黒字になっても10万円までの利益には税金が発生しないのです。
一般的にフルローンに近い形で物件を取得していれば、支払利息が大きくなるため、
正直に教科書通りの確定申告をされたとしても最初の5年～7年程度までは、
不動産所得が10万円を超えることはないと思われます。
※ 教科書通りではない申告方法については別の機会に述べます。
投資物件を購入して利益が出たとしても納税額が大きくなってしまっては、
本末転倒だと心配されている方をしばしば見かけますが、その心配はしばらくありません。
キャッシュフローや残債の減り（資産の拡大）とは別の視点で税金は算出されているのです。
リスクやコストだけでなく、税金とも上手にお付き合いする必要があります。
文中で『税還付は副次的なメリット』と申しましたが、不動産投資を実践する事により、
経済ニュースに敏感になったり、税金の仕組みを勉強してみたりと、
もしかしたら知らず知らず自分自身の意識が変わっていき、
人生において『副次的』とは呼べないまでの大きなメリットを享受できるかもしれません。
以上
