こんにちは。管理人のハヤトです。
今回はサブリース保証についてお話します。
きっと不動産投資を検討したことがある人なら、
多くの人が『サブリース保証』という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。
簡単に説明いたしますと、入居者がいてもいなくても、
管理会社が所有者に対して賃料収入を保証する制度となります。
なんだか、聞こえはいいですよね。ただ、管理会社もボランティアではありません。
儲かるからサブリース保証を行っているのであって、決して慈善事業ではありません。
『30年一括保証』なんてCMも見かけますが、ハッキリ言って眉唾物です。
数年で保証賃料をガクンッと引き下げられてしまったり、
管理会社の都合で一方的に契約を破棄されてしまうケースも散見されます。
最初の賃料がずっと変わらず保証されるわけではないのです。
具体的なお話の前に、一般的な賃貸管理の契約関係とサブリース保証を比較してみましょう。
まず、一般的な賃貸借契約の関係からご説明します。
想像しやすいと思いますが、単純に所有者（大家さん）と入居者が居て、
その間を賃貸管理会社がお互いの意思疎通や書類のやり取りなどの架け渡しをしています。
それに対して、サブリース保証では賃貸借契約が2重となります。
まず、所有者とサブリース業者の間で賃貸借契約を結び、
加えて、サブリース業者と実際の入居者との間でも賃貸借契約を結びます。
なんだか頭の中がゴチャゴチャになりそうですが、このような契約関係になります。
厄介なのは賃貸借契約の基本的な仕組みと考え方です。
賃貸借契約を規定した借地借家法は、原則賃借人（入居者）保護の観点で作られています。
基本的に入居者（賃借人）から賃貸借契約を解除することはできても、
所有者（賃貸人）から契約を解除するには建替え等のやむを得ない正当事由が必要です。
極端ですが、賃貸人の正当事由が無い限り、入居者は無限に更新することが出来るのです。
サブリース保証はこの借地借家法を悪用したビジネスモデルと言えます。
サブリース業者は所有者からすると賃借人（入居者）ですから、
いつでも好きな時にサブリース契約を解除しても、法律的に咎められる事はありません。
保証とは名ばかりで、いつでも解除されてしまう保証など何の安心材料にもなりません。
また借地借家法32条は、賃貸借契約について賃料の減額請求権という規定を定めています。
詰まるところ、サブリース業者が所有者に対して、保証賃料の減額を求める事ができます。
もし所有者が賃料の減額交渉に応じなければ、保証契約を打ち切ると脅しに出るのです。
サブリース保証が無ければ心細い地方郊外の物件所有者としては、
多少減額されたとしてもサブリース保証を継続した方が賢明と判断する場合もあり、
まさに大家さんの泣き寝入り状態が頻発しているのです。
結論としては、不動産業者が顧客にアパートを建設させたり、物件を購入してほしいために、
安心材料っぽいサブリース保証を武器に営業しているわけです。
それを鵜呑みにしてアパートを建てたり、投資物件を購入してしまうと、
思いもよらない大変な事態を招いてしまうかもしれません。
そもそも不動産投資はあくまで投資です。
なぜ、投資に保証を求めるのでしょうか。投資家としての資質が問われます。
株で損失を出したとき、証券会社は保証してくれるのでしょうか。
負うべきリスクを負わずに、都合よく利益だけを求めると痛い目に合うかもしれません。
サブリース保証に限らず、過度な保証制度を謳い、購入を迫る不動産業者は要注意です。
求めるリターンに相応するリスクを負う覚悟が、
投資を行う者としての基本的な心構えと言えるのではないでしょうか。
以上
