こんにちは。管理人のハヤトです。
わたくし自身、現在3戸の投資物件を所有しておりますが、
その内の1戸において入居者が退去し、内装工事を行いましたのでご報告します。
これから不動産投資をされる方、また既にご所有の方に少しでも参考になればと思います。
結論から申し上げますと、
4月19日に前に入居者が退去し、
5月1日から次の人が入居してもらう事になりました。
賃貸の繁忙期と若干ズレてしまいましたが、空室日数12日間となかなか良い結果です。
上記写真が今回入退去が発生した私の投資物件です。※東京都品川区
平成10年築と築後21年目を迎えるワンルームマンションです。
昨年5月に購入し、ちょうど1年が経とうという時期の入退去です。
もちろん、投資物件を購入すれば入退去はいずれ必ず訪れるイベントですが、
もう少し穏やかな日々が続けばよかったなあという気持ちも正直なところです。
気になる内装費用ですが、、、196,020円！
予想以上の金額にビックリです。
しかしながら、入居者負担としてルームクリーニング費用等で61,020円ありましたので、
わたくしの実質的な負担は135,000円となる見込みです。
それにしても、少し大きな内装費用が掛かってしましました。トホホ…(泣）
一番大きな費用はエアコン交換の88,800円。
どうも新築当時に設置されていたようで20年前の設備のようです。
これは仕方ないですね。次の入居者様のためにも交換決定です。
逆に言うと、このエアコン交換さえなければ、私の負担も5万円程ということです。
不動産投資のコストとして代表されるエアコンの交換は、
おおむね15～20年のサイクルでその時はやってきます。
給湯器も同様で、エアコンより少し高く10万円程度のコストが発生します。
こうしたコストが発生する事は事実ですが、
その発生頻度や時期がある程度予測できるのは、
逆に不動産投資のメリットとも言えるのではないでしょうか。
また、ガスコンロの五徳破損も予想外の出来事でした。
一部がへし折れてしまっており、これではフライパンも傾いてしまいます。
交換費用として8,000円が見込まれましたが、入居者の過失もあり費用を折半する事に。
住宅用火災警報器が設置されていない事も予想外でしたが、
文句を言っても仕方ありません。所有者に設置義務がありますので、
洋室とキッチンに2カ所設置で計10,000円のコストです。
正直、家電量販店で購入すれば1個3,000円×2個で6,000円ほどで済みます。
しかし、つくづく思うのは、サラリーマンとして日々の業務に追われている中、
内装工事をケチるために時間を割くのは非合理的かつ非現実的であるということ。
自分で購入し設置すれば4,000円程度は節約できますが、
家電量販店へ買いに行き、物件まで行って設置するのに何時間かかるのでしょうか。
その時間で4,000円を割れば、時給換算で数百円になります。
であるならば、内装工事は専門のスタッフに任せることにして、
日々の業務に専念した方が合理的と判断しました。
心の底から感じますが、
もしサラリーマンとしての仕事と不動産投資を両立させるのであれば、
物件選びと同じくらい賃貸管理会社選びは非常に重要であるという事。
弊社では空室日数を最小限に抑えるため、
内装工事を原則7日以内で仕上げる段取りを組みますが、
とある賃貸管理会社ではマイペースに1か月かかることもあるような。。。
内装工事中は当然次の入居者がご入居できませんので、
所有者としては大きな機会損失となるわけです。
付き合う不動産会社が販売に力をいれているのか、
それとも購入後の賃貸管理に力を注いでいるのか、
不動産投資を成功に導くか否かの分かれ道といっても過言ではありません。
どうしても『不動産投資』と聞くと、
どこの物件を購入するのか、どんな条件で購入するのかという、
物件ばかりがフォーカスされがちです。
もちろん、そういった購入物件の条件も重要ですが、
それと同じくらい賃貸管理会社も重要であることを皆さんに知って頂きたいです。
しかしながら、賃貸管理という点に関しては、
実際に入退去や内装工事というイベントが起きるまで業者の実態が分かりずらく、
また同業他社と事前に比較検討が難しい要素でもあります。
賃貸管理の質が悪いと、都内の一等地でも2～3か月も空室になってしまったり、
内装費用を法外に請求してくる業者も少なくないようです。
わたしは主に投資物件の販売のお仕事をしておりますが、
他社で購入し管理も他社で任せている方から管理移管の相談を受けることも多いです。
やはり、一般の方では壁紙の張替え費用の相場なんてなかなか分かりませんし、
不動産業者の担当者に言われるがままに高いコストを支払っている人も少なくありません。
不動産投資をご検討の際には、
ぜひ担当する営業マンへ賃貸管理についても根掘り葉掘り聞く事をお勧めします。
以上
