こんにちは。ハヤトです。
今回は不動産投資における『タイミング』についてお伝えいたします。
多くのご相談者から不動産投資を始める『タイミング』について問われることがあります。
きっと、”今は価格が高いのではないか” とか ”本当に始め時なのだろうか”
などというご不安を抱えていると推測されます。
結論から申し上げますと、考えても無駄（に近い）と私は思います。
きっと誰でも時期を見計らって安く高利回りな物件を手に入れたいでしょうけど、
それは簡単なことではないのです。
■不動産価格が安い時期とは
不動産価格が安い時期って具体的にどういう時でしょうか？
それは『みんな不動産を買えない』もしくは『みんな不動産を買わない』時期です。
至極当然の話です。需給のギャップは価格の形成に大きく作用します。
具体的にはリーマンショックと東日本大震災が良い例でしょう。
その直後は一時的かもしれませんが不動産価格は大バーゲンセールです。
きっと一等地の物件も安く高利回りで手に入った時期かもしれません。
では、その時に不動産投資へ踏み出せた人はどのくらいいたでしょうか。
きっと多くは無かったはずです。
■価格下落局面には理由がある
リーマンショック直後はどこの金融機関もお葬式モードで、
融資へのハードルは著しく厳しく、一部の高属性の方しか借入できませんでした。
また、一定割合の自己資金を求められることが常であり、
不動産で資産を拡大するには非常にやりにくい時代でした。
2～3割の頭金を用意することは当たり前。借りれるだけマシです。
今はフルローンが当たり前と思われがちですが、決してそうとも言えないのです。
東日本大震災直後はどうでしょうか。
新聞・テレビ・雑誌等で『東京が放射能に汚染される！』と悲観的な報道が連日流れ、
多くの人が不動産を売り急いでいた時期に、あなたは何千万円もの決断が下せたでしょうか。
■大衆心理と価格変動
『同調性バイアス』という言葉があります。
簡単に説明すると、”みんなと一緒”を好む心理状態です。
回りの人の様子を見て、それを真似、大勢の人と同じ行動を取ることによって安心を感じる。
多くの人にこういった心理状態が形成されやすいため、
『価格が落ちた時に投資用不動産を買えばよい』とは言うは易く行うは難し。
つまり、不動産価格が何らかの影響によって下落しているタイミングでの購入というのは、
①『強靭なメンタル』 ②『潤沢な資金力』 ③『ピカピカの属性（社会的信用力）』
以上の3点を兼ね備えていなければ実現不可能な話なわけです。
では、いつ買えば良いのか、、、 『今でしょ！！』
ふざけているわけではありません。まじめな話です。
■投資用不動産を購入する適切なタイミングとは
不動産投資を始めたいと思っているなら、今すぐ買うべきです。
煽っているわけではなく理由があります。
①他者の力を有効活用して、時間をお金に換えることができる
②健康上の問題
上記2点が挙げられます。
まず、①の他者の力を有効活用するという点は、まさに不動産投資の醍醐味と言えます。
金融機関の力を借り投資物件を取得し、その後の返済は入居者から得る賃料収入で行います。
毎月毎月、返済額の一部が元本に充当され借り入れは自然と低減し、
あなたの純資産が膨らんでいきます。不動産投資の基本とも言えるでしょう。
しかし、これには時間がかかるのです。
だからこそ、いち早く投資物件を購入し時間を味方に付けて、
一日でも多くの日割り賃料で資産を拡大する必要があります。
仮に購入が1年も遅れたならば1年分の賃料収入を取り損ね、
同時に1年分の元本減少（借金の減り）も得られなくなります。
これは非常にもったいないことです。
また、②健康上の理由も挙げられます。
投資用ローンは一部例外を除き、
多くの場合は団体信用生命保険（以下、団信）への加入が必要です。
この団信への加入には、一般的な生命保険と同様に”健康上の告知”が必要となります。
過去3年間の病歴や服用中のクスリなども申告しなければならず、
保険会社によって引き受け不可と判断されてしまうとローンは組めなくなってしまいます。
わたくしのお客様にもいらっしゃいました。
損保会社にお勤めのとある方は、不動産投資をご検討中に目の病気を患ってしまい、
その結果団信が否決され、不動産投資への取り組みを断念せざるを得ませんでした。
他人事のように感じるかもしれませんが、
類似した事例は少なくなく、せっかく不動産投資を始める決心がついても、
健康上の理由でスタートすら切れなくなってしまうケースがあるのです。
当然、年を重ねるごとに病気等のリスクは高まりますので、
人生で一番若い『今日が最も始め時』とも言えるのではないでしょうか。
■大切なのは経済状況等のタイミングではなく、あなたの『決断力』
しつこいようですが、冒頭申し上げた通り、
不動産投資を始めるタイミングについて考えても、無駄（に近い）と私は思います。
不動産投資を始めない消極的な理由を探し逃げるのではなく、
明るい将来のために今できる最善策に”決断を下す”ことが肝要です。
最も大切なことは、あなたの『決断力』です。
以上
