こんにちは。管理人のハヤトです。
本日は、追加投資を左右する金融機関の審査ポイントに加えて、
より追加の融資を組みやすくするための繰上返済テクニックについてお伝えします。
人それぞれ与信枠（お金を借りられる枠）というものがあり、
その範囲で融資を活用して不動産投資を進めることになります。
借入を最大限活用する事ができれば、不動産投資を加速させる一助となり、
目標達成に大きく寄与することは間違いありません。
しかしながら、人それぞれ与信枠には限度があり、
いつかの日か、借入ができなくなってしまうタイミングが訪れます。
そこで今回は、既存借り入れに対する金融機関の審査ポイント（見られ方）に加えて、
与信枠を回復させるための繰上返済テクニックについてお伝えいたします。
既存借り入れに対する金融機関の審査ポイントとは
まず始めに、金融機関の既存借り入れに対する審査基準についてお伝えします。
ひとつは年収倍率という視点です。
”年収に対して何倍の借入を抱えているのか”という観点となりますが、
当然ながら倍率が低いほどに借入余力があると見なされ追加の融資が受けやすくなります。
概ね、年収（給与）が500～800万円程度の方は年収の5～8倍程度までお借入れができ、
800～1500万円程度は8～10倍、1500万円以上の方は12倍程度までお借入れができます。
ご年収が800万円だとして、年収倍率が8倍だと仮定しますと、
800万円×8＝6,400万円までローンを組むことができます。
既に5,000万円の借入があれば、残り1,400万円までしか融資を受けることはできません。
もし2,000万円の融資を希望されるのであれば、600万円の残債が自然と減るのを待つか、
もしくは繰上返済を頑張るしかありません。
一方、返済比率は”年収に対する返済額の割合を示した指標”です。
年収1,000万円の方が年間400万円を返済していたならば、返済比率は40％となります。
返済比率が低いほど支払い余力があると見なされ、追加の融資が受けやすくなります。
仮に金融機関の審査で40％未満という基準であれば、
この人はこれ追加の融資を受けて物件を購入することはできないでしょう。
通常、ローン返済は元利均等返済となりますので、融資当初から完済まで返済額が一定です。
つまり、いくらローンの返済が進んだとしても、返済比率の低下には繋がらないのです。
追加で融資を受けやすくするための繰上返済テクニックとは
金融機関の審査基準は様々ではありますが、
どんなに属性（勤め先・年収・勤続年数）が良く、また資産背景が申し分なくても、
既存の借入が大きいと追加融資を受けることは困難となります。
そこで活用したいのが繰上返済です。
まず、繰上返済には2種類あるのでそれぞれの特徴を説明します。
一般的に”繰上返済”という言葉は期間短縮型繰上返済を指します。
ご自宅の住宅ローンなどを繰上返済される際には期間短縮型を選ばれる方が多いようです。
メリットはやはり支払利息の節約効果が大きいことです。
繰上返済は早く行えば早いほど支払い利息の節約効果は大きくなります。
意外と認知されていないのが”返済額軽減型”の繰上返済です。
個人的にはこちらの返済額軽減型をお勧めいたします。
今回の記事では、追加融資を受けやすくする為の繰上返済について注目します。
図に示した通り、返済額軽減型の繰上返済は月々の支払額を低減させる方法であり、
従いまして、返済比率の低下（改善）に貢献することができます。
当然のことながら、ローンの残債額自体も減るため年収倍率も改善する事ができます。
金融機関によって、年収倍率と返済比率について重要視する比重は異なりますが、
いずれにしても返済額軽減型の繰上返済をコツコツ行って頂ければ、
どちらの基準も改善する事に繋がり、追加の融資が受けやすくなるのは間違いなさそうです。
繰上返済を行うことによるデメリット（懸念材料）とは
では逆に繰上返済を行うことのデメリットは何が考えられるでしょう。
デメリット（懸念材料）とは、
①手元資金の減少 ②団体信用生命保険としての機能の低下 ③繰り上げ返済手数料の発生
以上の3点が考えられます。
特に②については代表的なデメリットと考えられます。
通常、一般的な投資用ローンの多くには団体信用生命保険（団信）が付帯され、
万が一の際（死亡や高度障害状態）には、生命保険会社が代わりにローンを完済してくれます。
保険金は常に残債額とイコールの関係になるため、
残債額が大きいほど団信としての機能は充実することと言えます。
万が一の際にも団信があれば残された家族の生活を守ることができるのです。
また、最近ではガン保証付き団体信用生命保険も人気を集めています。
通常の団体信用生命保険は死亡または高度障害となった場合に借入の返済が免除されますが、
ガンと診断された時点で借り入れがゼロになる保証性の強いローン商品となります。
当然、繰上返済を行う事で残債額が減ってしまえば、
保険としての機能は低下することになります。
団信という観点で考えたら、やっぱり返済額軽減型の繰上返済がオススメ
団体信用生命保険（団信）の保険金額はローンの残債額とイコールとお伝えしました。
では団信の保険期間は・・・というとローン期間とイコールの関係にあります。
つまり、期間短縮型の繰上返済を行い、ローン期間が5年間短くなれば、
その分保険期間も短くなってしまうことになります。
返済額軽減型の繰上返済であれば、当初のローン年数分の保険期間が維持されますので、
団体信用生命保険の機能をより発揮する事に繋がります。
いかがでしたでしょうか。
2つの繰上返済にはどちらも一長一短あることも確かですが、
不動産投資においては返済額軽減型を私はお勧めいたします。
ぜひ、繰上返済に力を注いで頂き、
更なる資産拡大にスピードを付けて頂ければと思います。
以上
