こんにちは。ハヤトです。
本日は投資物件（ワンルームマンション）の選び方についてご紹介いたします。
特に東京都心部で収益物件（ワンルームマンション）を検討されている方は、
少しでも参考にしていただけましたら幸いです。
※おことわり※
個人的な好み（嗜好）も多少含まれておりますので、あくまで参考までに。
エリアについて（マクロ的視点）
東京23区内であれば、多少の差はあれど長期の空室に困ることは無いと思われます。
とは言っても、より間違いない立地を買いたいと願うのは誰でも同じです。
東京の土地勘が無い方はひとまず「都心8区」で選んではいかがでしょうか。
都心8区とは・・・
千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区、品川区、文京区、目黒区
上記のエリアとなります。
売買も活発で賃貸需要も旺盛であることは言うまでも無く、
逆にどうやったら空室に困れるのか教えて頂きたいくらいの好立地に分類されます。
逆にあえて選ぶ必要がないと思うのは、
足立区と葛飾区、また北区の一部はイマイチとわたしは考えます。
もちろん賃貸需要が無いわけではありませんし、
長期間、空室で困る事はないと思われますが、
わざわざ、このエリアを選ぶ必要はないのではないかと感じます。
エリアについて（ミクロ的視点）※個人的嗜好を含む
区という視点は少々マクロ的視点かもしれません。
ミクロ的視点でいうと、、、
・目黒区自由が丘周辺
ワンルームマンションについては本当に物件の供給が無いエリアです。
この仕事をはじめて毎日数多くの物件を目にしてきましたが、
東急東横線「自由が丘」駅から徒歩圏の物件は片手で数えるほどしかありませんでした。
希少性という視点ではピカイチだと思います。
どんな条件でもとにかく私は欲しい！
・JR中央線沿いの駅近（土地の所有権付き）物件
中央線沿いは借地権が多いことで有名です。
土地の所有権が付いた物件で中央線沿いの駅近物件があれば、
なかなか希少性が高いのではないでしょうか。
エリアについて（将来性を買うなら）
将来性を買うなら城東エリアがお勧めです。
近年賃料の上昇が著しく、個人的にも墨田区の物件を所有しております。
台東区、墨田区、江東区は将来的な賃料上昇に伴う利回り向上が見込めると考えます。
また東京メトロ丸の内線の方南支線（中野坂上～方南町）も注目です。
今まで方南支線から新宿銀座方面へ向かう際には、
必ず中野坂上駅で乗り換えなければならず、
その不便さから賃料が低く抑えられていたと感じます。
今年の7月に丸ノ内線の直通運行が始まり、今後が楽しみのエリアです。
特に方南町駅は始発駅ですから、毎朝座って新宿や銀座方面へ出勤できるでしょう。
そういった始発駅需要もあると聞きます。
マンションの総戸数（規模）について
マンションの総戸数も重要な視点です。
総戸数が少ないと修繕積立金が貯まりにくく、上昇幅が大きいと言われております。
一般的に「総戸数20戸以上」はマスト条件と考えられます。
個人的には50戸もあれば十分だと感じます。
しかしながら、総戸数が多ければ単純に積立金が上がりにくいわけではなく、
また総戸数が少ないからと言って上昇しやすいわけでもありません。
修繕費はマンションの形状に大きく依存します。
同じ総戸数であったとしても低層か高層かによって差が歴然となります。
大規模修繕工事の際の費用の大半を占めるのは足場代（高所作業代）です。
高層の物件ではこの足場代費用が割高となり、
総戸数が大きくても費用負担が大きくなるケースがあります。
こんな設備があるマンションはラッキー
マンションはそれぞれ個性がありますが、
設置されているものによって管理組合の財務状況について想像することができます。
マンション屋上にアンテナ基地局が設置されている物件はラッキーです。
KD〇Iやソフト〇ンクといった通信会社がアンテナ基地局を屋上に設置する場合があります。
多額の屋上使用料が管理組合にもたらされ、
たとえ経年劣化したとしても積立金の上昇を抑制してくれます。
わたしは、このアンテナ基地局を設置されたことにより、
修繕積立金の徴収がゼロになった物件を見たことがあります。
その他にも自動販売機や駐車場、屋上看板なども
マンション管理組合の財務状況を健全に支えてくれます。
お部屋の平米数について
結論から申し上げますと、平米数と賃貸需要はほぼリンクしないと考えます。
10平米でも15平米でも場所が良ければ直ぐに賃貸は決まっています。
逆に概ね25平米を超える賃貸物件を所有していると、
固定資産税や内装リフォーム費用も割高となり収益が圧迫される傾向にあります。
平米数と賃料は比例します。
いくら広い部屋に住みたいと皆が思ったとしても、
経済的な理由によって住めない人も多くいるのが現状です。
賃料の支払い能力からして20平米を下回る物件を選ぶ方も多いマーケットですので、
20平米を超えているか下回っているかは然程気にするポイントではないと考えます。
階数について
1階は賃貸が決まりにくいと主張する人がいますが、ほぼ関係ありません。
1階は同じマンション内でも比較的賃料が手ごろに設定されている傾向にあり、
同じエリアに安く住めるのであればと考え、好んでご入居される方もいます。
実際、わたくしが所有する品川区の物件は1階のお部屋となりますが、
今年の4月に入居者が入れ替わった際、空室日数は12日間でした。
防犯上、1階のお部屋は不安があると主張する人がいます。
実際、犯罪件数は低層階ほど多いのは間違いないようです。
しかし、これには数字マジックがあります。
5階建ての物件に10階のお部屋は存在しないのです。。。
母数の問題です。どんな物件にも1階2階はありますが、
20階のお部屋があるワンルームマンションは都内でも極稀です。
当然、低層階ほどに供給数（母数）が大きいので犯罪等の発生件数も多くなります。
件数ではなく”率”で考えると大差は無いと言われています。
方角（日当たり）について
単身向けマンションに限って言えば、
南向きだからといって賃貸付けが容易なわけではありません。
ワンルームにご入居される方の多くはお勤めの方もしくは学生です。
日中、お仕事や学校で行き、お部屋に滞在しているわけではありません。
日当たりが良いか悪いかという視点でお部屋探しをしているわけではありません。
日当たり（方角）は賃貸需要にほとんど影響を及ぼさないと考えます。
逆に南向きで特に高層のお部屋では、
日当たりが良いためにお部屋の壁紙を日焼けさせ、
クロスの張替えに割高な費用がかかる傾向も見受けられます。
築年数について
新しければ良いか、、、それは違うと考えます。
築が浅いほどに後々高いコストを支払うことになるかもしれません。
概ね平成20年以降の物件は何かと高付加価値な設備が備え付けられています。
追い炊き機能、ビルドインエアコン、システムキッチン、床暖房、多機能トイレ・・・
これら設備が故障した場合、入居者に故意・過失が無い限りは、
所有者の負担で修理・交換しなければなりません。
逆に平成20年より古い物件にはこうした設備は稀であり、
修理交換が必要になるのはエアコンと給湯器、換気扇ぐらいでしょうか。
『物件が古いとコストが割高』とは先入観です。
新しい物件ほど高コストとなる傾向にあるのは間違いありません。
個人的には平成10年～20年の間の物件が一番自信を持ってお勧めしています。
以上、長ったらしくなってしまいましたが、少しでも参考になりましたでしょうか。
