こんにちは。ハヤトです。
本日は、不動産投資を検討する上で1番最初にすべきことについて、
共有していきたいと思います。
多くの人は、どこの物件を購入するのか、どんな条件の物件にするのか、
といった不動産投資の入り口に注目しがちです。
しかし、その入り口に立つ前に自分の立ち位置を把握する事が先決です。
何よりも先にファイナンス（融資条件）を確認する事。
不動産投資を検討する上で何よりも先に確認すべきは、
① どこの金融機関で
② 何％の金利で
③ いくらまで借りられるのか
以上の3点を明確にすることが非常に重要です。
なぜならば融資条件を把握しなければ、
購入後の返済計画もシミュレーションも立てることができません。
また、時間をかけ物件を探して、いざ投資物件が決まっても、
最後の最後で融資が組めなければ全ての手間・作業が無駄になってしまいます。
時に融資条件は、不動産投資を行うか否かを判断する材料にも成り得ます。
もし不利な条件しか見込みが無いようであれば、無理して踏み出す必要もないでしょう。
融資条件を明確にすることが営業マンをやる気にさせる
融資条件を事前に明確化することのメリットがもうひとつあります。
それは、営業マンをやる気にさせることです。
営業マンもあくまで人です。当然ながら感情を持った生き物です。
融資が通るのか不確かな人よりも間違いなく融資が組めるお客様の方が、
優先的に優良物件をご案内・ご提案するでしょう。
融資が間違いなければ担当を務める営業マンにも気合が入ります。
その意気込みは投資をする投資家サイドにも恩恵をもたらすでしょう。
不動産会社経由で事前の仮審査を依頼しよう
投資物件を扱う不動産会社にはそれぞれ提携する金融機関があります。
事前にその提携金融機関へ事前に仮審査を依頼する事ができます。
たとえ同じ金融機関だったとしても提携する不動産会社が違えば、
異なる審査結果になる可能性も十分にあります。
金融機関は提携する不動産会社の融資実績や顧客の返済実績に応じて、
提示する融資条件に差を付けています。
同じ○○銀行でも、Aという不動産会社では金利が2.1％なのに、
Bという不動産会社では1.9％での融資となったりするケースや、
A不動産会社では繰上返済時の手数料が有料と案内されたとしても、
B不動産会社では年に何度でも無料という条件だったりするのです。
大切な個人情報ですから安易に公開したくない気持ちも分かりますが、
融資条件を明確にしなければ、不動産投資の入り口に立てませんので、
避けて取れないステップと言えるでしょう。
自分の限界を知ることで投資計画も定まる
いつまでにどこまで拡大するのか、いくらの賃料収入を目標とするのか、
こういったゴール設定は不動産投資を行う上で非常に重要となります。
しかしながら、人ぞれぞれ与信枠（お金を借りられる限度）は決まっており、
それを超して不動産投資を拡大することはできません。
従って、不動産投資に対する目標設定も大切な要素ではありますが、
”自分がいくらまで借りれるのか”という限界値で必然的に拡大幅が確定することになります。
たとえ60歳までに100万円の賃料収入が欲しいと目標を立てても、
ワンルーム1戸（2,000万円程度）しか借りられないのであれば、
その目標は絵に描いた餅と化してしまいます。
もし仮に定める目標に対して与信枠が足りなかったとしても、
物件購入後に繰上返済などで返済実績を積み重ねることにより、
より大きなローンが組めるようになる可能性もあります。
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多くの人は投資用ローンに対して楽観的
意外と目標設定と与信枠に大きな乖離が生まれているケースは少なくありません。
ある人はご年収が1,000万円を超えており、融資が通らないわけがないと自信満々でしたが、
お勤め先の規模が小さく金融機関から門前払いを食らったケースがあります。
”自分は公務員だから融資は組めるはず”と事前の仮審査を拒否されたお客様がいましたが、
年収が400万円台だった為、金融機関は相手にしてくれませんでした。
（昨今の投資用ローンは年収500万円が最低水準と思われます。）
”夫婦合算なら世帯年収800万円超えるから融資は組めるだろう”と仰る方もいますが、
投資用ローン（特にワンルーム）に夫婦の連帯保証や収入合算という概念はほとんどありません。
不動産投資に限った話ではないかもしれませんが、
人は自分にとって都合の良い解釈をしがちなのかもしれません。
住宅ローンと比べると遥かに厳しい審査なのです。
まずは何よりも先に、融資条件を確認しましょう。
以上
